Feiten en fabels over bepaling van oppervlakte en inhoud van gebouwen

01-03-2013 In Nederland wordt door vele partijen gebruik gemaakt van de oppervlakte en/of de inhoud van een gebouw. Oppervlakte- en/of inhoudsmaten vinden we in veel processen terug, of het nu gaat om verhuur, verkoop, taxatie of bijvoorbeeld energieprestatieberekeningen van een gebouw.

Daarnaast is de oppervlakte- en/of inhoudsmaat de basis van veel financieel economische waarderingen bij de eigenaren van het vastgoed en de overheid. Maar welke oppervlakte- of inhoudsmaat wordt daarbij nou gehanteerd? En misschien nog wel belangrijker, wat is de basis voor de berekening daarvan?

Er bestaan in Nederland verschillende documenten die zich richten op de bepaling van oppervlakte en/of inhoudsmaten van een gebouw. Echter, te constateren valt dat er veel onduidelijkheid is waar de verschillende documenten voor zijn ontwikkeld, wat de status ervan is en wat de (eventuele) samenhang tussen deze documenten is.

Met dit artikel wordt geprobeerd antwoord te geven op deze vragen (de feiten) en daarmee gelijktijdig de fabels naar hun eigen koninkrijk te verbannen. Daartoe zal in eerste instantie kort worden ingegaan op de separate documenten, waarna vervolgens een conclusie getrokken wordt. In het navolgende zullen de volgende documenten toegelicht worden:

  • NEN 2580: Oppervlakten en inhouden van gebouwen - Termen, definities en bepalingsmethoden
  • Meetinstructies gebruiksoppervlakte en bruto-inhoud
  • NEN-EN 15221-6: Facility Management - Deel 6: Metingen van gebied en ruimte in Facility Management

NEN 2580

NEN 2580 is dé Nederlandse norm voor het bepalen van de oppervlakte en inhoud van een gebouw. De meest recente versie dateert uit 2007 (NEN 2580:2007), in 2008 aangevuld met een correctieblad C1 (NEN 2580:2007/C1:2008). Deze norm vormt de basis van alle berekeningen van oppervlakten en inhouden van gebouwen. De norm omschrijft diverse soorten van oppervlakten en inhouden van gebouwen. In de praktijk worden de termen ‘GebruiksOppervlakte’ (GO, voor woningbouw) en ‘verhuurbare vloeroppervlakte’ (VVO, voor utiliteitsbouw) het meest gehanteerd. Daarnaast wordt NEN 2580 ook door het Bouwbesluit 2012 aangestuurd.

Gebruikers van de norm zijn onder andere makelaars, taxateurs, architecten, eigenaren van gebouwen (bijvoorbeeld beleggers), vastgoedadviseurs en de overheid (Rijk en gemeenten).
De norm is door de Nederlandse normcommissie ‘oppervlakte – en inhoudsbepaling van onroerende zaken’, waarin vertegenwoordigers van diverse brancheorganisaties zitting hebben (NVM, VBO, NEPROM, IVBN, RGD, NVBK en vereniging De Vierkante Meter), ontwikkeld en gepubliceerd door NEN.

Meetinstructies gebruiksoppervlakte en bruto-inhoud

De Meetinstructies zijn ontwikkeld als aanvulling op respectievelijk afgeleide van NEN 2580. Eind 2008 verscheen de eerste versie van de Meetinstructie voor de bepaling van de gebruiksoppervlakte van woningen, in 2009 gevolgd door de Meetinstructie voor de bepaling van de bruto-inhoud van een gebouw. Beide documenten worden door praktijkgebruik constant geëvalueerd. De meest actuele versies van beide documenten dateren uit 2010.

De beide Meetinstructies wijken op een aantal onderdelen af van NEN 2580, benoemen een nadere detaillering op de term ‘gebruiksoppervlakte’ (‘gebruiksoppervlakte wonen’ en ‘gebruiksoppervlakte overig inpandig’) en geven standaardmaten voor dikten van wanden, vloeren en daken in gevallen waar dit niet eenvoudig te achterhalen valt.

Gebruikers van de Meetinstructies zijn vooral makelaars en taxateurs (daar waar het woningen/woongebouwen betreft). De Meetinstructies voor de gebruiksoppervlakte en bruto-inhoud van een gebouw zijn ontwikkeld door een samenwerkingsverband van diverse brancheorganisaties van makelaars en taxateurs (o.a. NVM, VBO, VastgoedPro, NWWI) en de VNG. Dit alles onder leiding van de Waarderingskamer.

Beide Meetinstructies zijn gratis te downloaden via websites van de diverse aangesloten brancheorganisaties en de Waarderingskamer. Ze zijn niet via NEN verkrijgbaar.

NEN-EN 15221-6

NEN-EN 15221-6 is een Europese norm op het gebied van Facility management! NEN-EN 15221 is een serienormen van 7 delen, die alle betrekking hebben op Facility Management. De titel van deel 6 is Facility Management - Deel 6: Metingen van gebied en ruimte in Facility Management’. Dit deel is in 2011 gepubliceerd. In deze Engelstalige norm worden diverse soorten van oppervlakten omschreven, waaronder Net Floor Area (NFA) en Net Room Area (NRA). De gebruikers van deze nog vrij jonge norm moeten vooral gezocht worden in het vakgebied van Facility Management.

De norm is in Europees verband ontwikkeld door een commissie bestaande uit vertegenwoordigers van een groot aantal Europese landen, voornamelijk vertegenwoordigers van FM – gerelateerde organisaties. Publicatie heeft via het Nederlands Normalisatie-instituut plaatsgevonden.

Wanneer een Europese norm wordt gepubliceerd dan is iedere lidstaat van de Europese Unie, dus ook Nederland, verplicht om deze norm te publiceren en tegenstrijdige of gelijkluidende nationale normen in te trekken. Echter, gezien de verschillende doelen waarvoor NEN 2580 en NEN-EN 15221-6 zijn ontwikkeld is dit geenszins aan de orde geweest.

Conclusies

Op basis van bovenstaande omschrijving mogen de volgende conclusies getrokken worden:

  • NEN 2580 is en blijft dé norm voor de bepaling van de oppervlakte en/of inhoud van een gebouw in Nederland
  • De Meetinstructies zijn een aanvulling op of afgeleide van NEN 2580. Beide documenten zijn geen vervanger van NEN 2580
  • NEN-EN 15221-6 is de Europese norm voor de bepaling van oppervlakte en inhoud op het gebied van Facility Management
  • NEN 2580 wordt niet vervangen door NEN-EN 15221-6:2011

25% korting op het pakket Oppervlaktebepaling

U kunt nu het pakket Oppervlaktebepaling (NEN 2580 en NTA 2581) met 25% korting bestellen. Lees meer en profiteer!

Eerder door u bekeken

Informatie Bouw


NEN Klantenservice: Voor vragen over het bestellen van bouwnormen.

(015) 2 690 391

klantenservice@nen.nl


NEN Training & Advies: Voor vragen over praktijkgerichte bouwtrainingen (op maat).

(015) 2 690 188

training@nen.nl


NEN Bouw & Installatie: Voor inhoudelijke vragen over bouwnormen of deelname aan normcommissies.

bi@nen.nl


NEN Materialen & Bouwproducten: Voor inhoudelijke vragen over bouwnormen of deelname aan normcommissies.

mb@nen.nl